Tem dúvidas sobre a Legislação aplicável?
Para existir um condomínio têm que coexistir num prédio partes comuns e fracções autónomas.
QUAIS SÃO AS PARTES COMUNS ?
São comuns as seguintes partes do edifício:
– O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
– O telhado ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
– As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
– As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Presumem-se ainda comuns:
– Os pátios e jardins anexos ao edifício;
– Os ascensores;
– As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro.
– As garagens e outros locais de estacionamento;
– Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos proprietários.
ARTIGO 1421º DO CÓDIGO CIVIL
O título constitutivo da propriedade horizontal é o documento que comprova que um prédio ou conjunto de prédios se encontrar no regime de propriedade horizontal. Este documento é formalizado por escritura pública.
Neste documento tem que ser feita a descrição das várias fracções do prédio, sendo fixado o valor de cada fracção expresso em percentagem ou permilagem.
Exemplo: “A fracção H tem 3 assoalhadas, uma casa de banho, cozinha, um hall e uma varanda, tendo o valor de 12 mil contos, correspondendo a uma permilagem de 20”.
O título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
– Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
– Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas.
– Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
ARTIGO 1418º DO CÓDIGO CIVIL
É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
Os proprietários individualmente, segurando assim a estrutura da sua casa e a percentagem das partes comuns (telhado, paredes, escada) que lhes pertence.
O valor do seguro deve ser fixado pela assembleia assim como o prazo para o efectuarem. Se estes não o fizerem, o administrador deverá efectuá-lo ficando os proprietários obrigados a pagar-lhe o prémio.
Sim. Deve a assembleia decidir sobre a actualização. Se não o fizer, o administrador tem que actualizar o seguro, socorrendo-se do índice editado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
Existem seguros que cobrem variados riscos para além do risco de incêndio; são os seguros multi-riscos, nomeadamente multi-riscos habitação e multi-riscos condomínio. O seguro multi-riscos condomínio é um seguro de grupo que abrange todos os condóminos, pelo que se espera seja mais barato.
Se os condóminos de um prédio têm seguro individual de incêndio ou seguro individual multi-riscos habitação e pretendem subscrever um seguro multi-riscos condomínio devem autorizar, em assembleia, o administrador a contratar o seguro e avisar a sua seguradora com a antecedência mínima de um mês do vencimento da anuidade, que não pretendem renovar o seguro.
Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
É especialmente vedada aos condóminos:
– Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
– Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
– Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
– Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia aprovada sem oposição.
– Informar o administrador do arrendamento efectuado, assim como da sua actual morada;
– Arrendar a fracção para o fim a que ela se destina, mencionado no título constitutivo;
– Informar o arrendatário da sua fracção das regras que regulamentam o condomínio, anexando o regulamento de condomínio ao contrato de arrendamento;
– O condómino proprietário da fracção é responsável perante o administrador pelos actos do arrendatário que violem a legislação ou o regulamento do condomínio;
– O condómino proprietário da fracção é obrigado a efectuar o pagamento dos encargos de fruição das partes comuns, excepto se for acordado entre o proprietário/senhorio e o arrendatário ficarem essas despesas a cargo deste último.
Em regra quem está obrigado a efectuar as despesas de condomínio é o proprietário/senhorio da fracção.
Para alterar essa regra tem de haver um acordo entre o proprietário/senhorio e o arrendatário.
Requisitos do acordo:
Tem de fazer parte do texto escrito do contrato de arrendamento ou fazer parte de um aditamento ao contrato.
A assembleia é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões sobre as diferentes questões que são colocadas.
A assembleia está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei, só podendo alterar o título constitutivo por deliberação unânime (questão já debatida no Regulamento do Condomínio).
Deverá haver uma reunião na primeira quinzena do mês de Janeiro. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.
A data da reunião pode ser alterada, quer através do título constitutivo, quer por acordo unânime entre todos os condóminos.
A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por proprietários que representem 25% do valor do prédio.
Deve ser efectuada por carta registada com aviso de recepção enviada com dez dias de antecedência ou através de um aviso convocatório que terá de ser feito com a mesma antecedência. Neste caso, terá de haver recibo de recepção assinado pelos proprietários.
A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cuja Sá deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.
Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes nos seguintes termos:
As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia o seu assentimento ou a sua discordância.
O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada.
As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes.
No prazo de 30 dias contado nos termos do parágrafo anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para o efeito.
O prédio é considerado uma globalidade com mil unidades (mil votos). A cada fracção corresponde uma parte desse todo.
No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fracção; uma fracção com a área de cento e cinquenta metros quadrados tem uma permilagem superior a uma fracção com cinquenta metros quadrados, tendo o seu proprietário direito a mais votos, nos termos da proporção da permilagem.
O regulamento do condomínio pode, no entanto, determinar que cada fracção tem direito a um voto.
A lei permite que outra pessoa o represente devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes
Se o condómino não teve oportunidade de indicar quem o represente pode, por telefone, informar outro condómino sobre como iria votar. Esse condómino informa a assembleia que o vai representar. Posteriormente, o condómino ausente ratifica, ou seja, aceita as decisões tomadas em seu nome.
As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos donos das fracções na proporção do seu valor (permilagem).
Excepções a esta regra:
– Se o título constitutivo determinar de outra forma;
– Se o regulamento previr outras situações;
– Se for aprovado em assembleia por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra).
Normalmente, cada condómino paga uma quota, mensal ou trimestral para garantir o pagamento dos encargos com as partes comuns.
O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano e deve ser aprovado em reunião de condóminos realizada normalmente na primeira quinzena de Janeiro e convocada pelo administrador.
As despesas com inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no título III A. 1).
Excepção a esta regra:
Condóminos que não tenham aprovado a inovação e que a recusa tenha sido judicialmente considerada como fundada – obras de natureza voluntária ou que não sejam proporcionadas à importância do edifício.
ARTIGO 1426º DO CÓDIGO CIVIL
No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quatros do seu valor, qualquer um dos proprietários das fracções tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
Os proprietários que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
O administrador deverá interpor acção judicial contra ele, funcionando a acta da assembleia de condóminos que deliberou o pagamento desse valor, como título executivo.
São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
– Convocar a assembleia;
– Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
– Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
– Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
– Exigir dos donos das fracções a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
– Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
– Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
– Executar as deliberações da assembleia;
– Representar o conjunto de condóminos perante as autoridades administrativas;
– Prestar contas à assembleia;
– Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
– Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
O cargo de administrador pode ser desempenhado por um dos condóminos como por um terceiro.
O cargo do administrador pode ser remunerável sendo a remuneração fixada pela assembleia.
O período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer condómino, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
O perigo criado por estas situações exige que sejam tomadas decisões rápidas pelo administrador do prédio; se este não agir, porque não está presente ou porque é pouco diligente, qualquer condómino pode responsabilizar-se pela reparação.
Posteriormente, deve ser convocada uma assembleia para ser analisada e aprovada a actuação do condómino.
Os donos das fracções na proporção das suas quotas.
Obras de conservação e beneficiação
A conservação do prédio é da responsabilidade de todos os condóminos.
Sempre que necessário.
O regulamento geral das edificações urbanas (RGEU) determina que sejam feitas obras de conservação e beneficiação nos condomínios, pelo menos de oito em oito anos.
As Câmaras Municipais podem fazer uma vistoria a um edifício e se este tiver insuficientes condições de segurança, solidez e salubridade, determinar que sejam feitas obras.